Zakup nieruchomości na Rodos to marzenie wielu osób. Czego potrzebujemy, aby stać się posiadaczami własnych czterech kątów na wyspie słońca? Przede wszystkim kapitału, czyli gotówki, reszta jest tylko kwestią czasu i załatwień, które można powierzyć prawnikowi lub biuru pośrednictwa. Własność nieruchomości można przenieść w ciągu 4-6 tygodni od znalezienia oferty.
Krok pierwszy, czyli szukamy nieruchomości
Zakup nieruchomości na Rodos to prosty proces. Szukając wymarzonego domu, mamy do wyboru biura pośrednictwa, ogłoszenia osób prywatnych w greckich gazetach, na portalach ogłoszeniowych, a nawet na FB w grupach lub poprzez Marketplace. Można też szukać na własną rękę, podczas wakacji lub poprzez zaprzyjaźnione osoby.
Poniżej kilka stron do szukania nieruchomości:
Jako obywatele UE możemy kupować nieruchomości bez przeszkód i będziemy podlegać takim samym procedurom jak obywatele Grecji. Musimy jednak wyrobić sobie w Urzędzie Skarbowym numer rejestracji podatkowej AFM. Wyrabiając go, potrzebujemy paszport oraz umowę zakupu nieruchomości. Musimy uzyskać też specjalne zezwolenie graniczne (gr. άδεια παραμεθόριου) wymagane przy zakupie nieruchomości przez cudzoziemców, w rejonie przygranicznym, do którego zaliczą się również Rodos. Jednak dla obywateli UE jest to formalność.
Przedstawicielstwo prawne
Dobrze w tym momencie skorzystać z pośrednictwa nieruchomości lub ewentualnie zatrudnić prywatnego prawnika. Wówczas to oni wykonają za nas wszystkie pozostałe kroki do celu, jakim jest własny dom lub mieszkanie.
Prawnik jest zobowiązany do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Zaleca się udzielenie prawnikowi pełnomocnictwa do założenia numeru podatkowego i rachunku bankowego w Twoim imieniu oraz do podpisania ostatecznej umowy, jeśli nie planujesz lub nie możesz wrócić do Grecji w celu jej zawarcia.
Badanie rejestru gruntów
Jeżeli wybraliśmy nieruchomość, to kolejnym krokiem jest upewnienie się, jaki jest stan prawny nieruchomości. Jeżeli nie zatrudniliśmy prawnika, wtedy musimy to zrobić sami. Sprawdzamy ten stan w Rejestrze ziem, czyli Ktimatologio (gr. Κτηματολόγιο), który został założony przez Włochów, którzy okupowali Rodos w latach 1912-1944. Włosi dokładnie zbadali całą wyspę Rodos i Kos i zarejestrowali wszystkie rodzaje własności nieruchomości. Mapy te są nadal używane i są bardzo dokładne. Dane te obejmują całą historię każdego gruntu lub działki budowlanej, która ma swój własny numer i dane ewidencyjne, mapy ewidencji gruntów, kartotekę dla każdej nieruchomości (która składa się z książeczki rejestrowej i planu określonej działki lub działki budowlanej), księgi wieczyste oraz ponumerowane wnioski i akty dotyczące gruntu lub działek budowlanych. W katastrze Rodos istnieje również rejestr gruntów Tilos i Chalki. Rejestr gruntów Kastellorizo (Megisti) jest prowadzony przez notariusza na Rodos.
Na podstawie akt rejestru gruntów prawnik może określić status wybranej przez nas nieruchomości. Sprawdzi, czy na majątku nie ciążą żadne obciążenia lub zastawy, ani czy nikt nie wysuwa roszczeń do nieruchomości np. z powodów spadkowych.
Inspekcja nieruchomości
Dobrze jest nie tylko oglądnąć dobrze dom, ale również zatrudnić rzeczoznawcę, który dostarczy raport z inspekcji domu. Badanie przeprowadza licencjonowany inżynier, który sprawdzi konstrukcję, dach, piwnicę, instalację grzewczą, klimatyzację, instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną i wiele innych elementów. Przeprowadzający inspekcję będzie szukał także ewentualnych pęknięć po trzęsieniach i innych oznak, które mogą skutkować naprawą lub wpływać na ostateczną cenę nieruchomości np. z powodu przeprowadzenia remontu.
Zabezpieczenie mienia i inne koszty
Kiedy już znajdziesz nieruchomość swoich marzeń, musimy złożyć ofertę, o ile jest ona do negocjacji. W przypadku ustalonej ceny podpisuje się umowę wstępną, określającą warunki sprzedaży, w tym terminy realizacji. W tym miejscu należy wpłacić depozyt w celu zabezpieczenia mienia, czyli po prostu zarezerwowania nieruchomości. Wymagany depozyt zwykle wynosi 10% wartości nieruchomości. Poza tym wymagane jest wpłacenie na około dwa tygodnie przed zawarciem umowy notarialnej, pozostałych kosztów, na które składają się: podatek transferowy 3% lub VAT 24% w przypadku nowych budynków. Do tego dochodzi 3% na rzecz gminy. Poza tym trzeba liczyć około 1% na prawnika, 2% na notariusza, 3% na agenta nieruchomości. Opłaty rejestru gruntów wahają się od 0,5% do 0,8% szacowanej wartości podatkowej plus niewielka opłata za znaczki skarbowe i certyfikaty.
Umowa notarialna
Droga od znalezienia nieruchomości do momentu przeniesienia własności trwa zwykle 4-8 tygodni. Piszę zwykle, bo obecnie z powodu pandemii, wszystko jest przesunięte w czasie. Tak czy inaczej, podpisanie umowy przez obie strony, w obecności notariusza kończy proces zakupu. Przeniesienie własności nieruchomości z jednej strony na drugą w obecności notariusza to jedyny sposób na zakup nieruchomości w Grecji. Notariusz jest odpowiedzialny za przygotowanie umowy przelewu, sprawdzenie dostarczonej dokumentacji i obliczenie podatków należnych rządowi. Zarówno kupujący, jak i sprzedawca lub ich przedstawiciele muszą być obecni w celu podpisania umowy w kancelarii notarialnej. Cenę zakupu należy zapłacić w dniu zawarcia umowy czekiem bankowym.
Co po podpisaniu umowy?
Po sporządzeniu aktu notarialnego nabywca prawa do nieruchomości, musi to zgłosić w księdze wieczystej w ciągu miesiąca. Kolejnymi ciążącymi na nas obowiązkami jest przeniesienie na nową osobę odpowiednich usług użyteczności publicznej: prądu i wody. Można to zrobić już po podpisaniu umowy. Należy się w tym celu udać do odpowiedniego biura DEH oraz DEYAP z dokumentem tożsamości, numerem AFM, umową zakupu nieruchomości i ostatnim rachunkiem poprzedniego właściciela budynku.
Jak widać, zakup nieruchomości na Rodos, nie jest taki skomplikowany. Jednak w przypadku bariery językowej, lepiej skorzystać z kompleksowej opieki biura nieruchomości. Współpracują oni z prawnikami, znają języki obce oraz miejscowy rynek.
A jeżeli zastanawiacie się gdzie szukać swojej wymarzonej nieruchomości, to zaglądnijcie na moją stronę gdzie opisałam wszystkie wioski i kurorty na wyspie.
